目  录

第一章  总  论 3
1.1项目概况 3
1.2编制依据 5
1.3编制内容 5
1.4主要技术经济指标 6
1.5项目结论 6
第二章 项目建设背景 7
第三章 项目建设的必要性及意义 9
3.1有利于提高区域竞争力 9
3.2 有利于区域行业发展 10
3.3 符合绍兴市发展要求 10
第四章 市场需求分析及预测 11
4.1绍兴市基本情况 11
4.2 市场覆盖情况 13
4.3本项目市场调查 13
4.4项目优势分析 14
4.5项目前景预测 14
4.6项目建设的特色 15
4.7市场预测 15
第五章 场址选择 16
5.1 建设地点与地理位置 16
5.2自然条件 16
5.3周边社会环境 17
5.4项目建设条件 18
第六章 建设规模及建设方案 20
6.1 建设目标 20
6.2 规划设计目标 20
6.3 经济指标 22
6.4 建筑布局 22
6.5 交通组织 23
6.6 给排水设计 23
6.7 电气设计 25
6.8 电气消防 25
6.9 通风系统 25
第七章  曲屯安置小区招商策划 26
第八章  物业管理方案 36
8.1 物业管理的前期介入 36
8.2 物业管理组织形式 36
8.3 对曲屯安置小区物业管理的建议 37
第九章 环境保护 38
9.1 环境保护标准 38
9.2 环境影响初步分析 38
9.3 项目环境保护措施 39
9.4 环境影响分析结论及建议 42
第十章 节能 43
10.1 节能概述 43
10.2 设计依据 43
10.3 节能措施 43
第十一章 劳动安全与消防 45
11.1 劳动安全 45
11.2 消防 46
第十二章 组织机构与人力资源配置 48
12.1企业组织 48
12.2 劳动定员 49
第十三章 项目进度安排及项目招标方案 51
13.1 项目实施进度 51
13.2 项目招标方案 52
第十四章 投资估算及投资计划 54
14.1 投资估算 54
14.2 资金筹措 56
第十五章  财务预测和评价 58
15.1 评价说明 58
15.2 销售收入和销售税金及附加估算 59
15.3 盈利能力分析 59
15.4 还款能力分析 60
15.5 不确定性分析 60
15.6 财务评价结论 61
第十六章 社会效益评价 63
第十七章 结论与建议 65
17.1 研究结论 65
17.2 建议 65
项目概况：
1.1 项目由来
随着城市化、工业化的快速推进，原来处于城镇边缘的村落因周边土地用于城镇建设而逐步被村镇包围，大量城中村的存在，严重制约城市化进程和镜湖新区的协调发展。曲屯村虽然位于新区中西部，虽然保留着农村制，其行政设置是村，常住人口是村民，但村民渐失土地，呈现非农化趋势，以租房、经商等第三产业为生。作为城镇化过程中特定历史阶段的产物，必须按照新农村建设要求，建设城乡协调发展机制，促进城市化、工业化和现代化健康发展，为切实解决镜湖新区城郊结合部新农村建设问题，改善村民居住环境，加快城市化进程，推进城市郊区化、郊区现代化，镜湖新区将对新区所属的行政村分期分批按照城中村改造的要求建设社会主义新农村，要求把落后的村庄形态改造成为现代化郊区新农村，因此绍兴市城北新城建设投资有限公司提出了镜湖新区曲屯安置小区项目。
1.2 项目建设内容
项目位于绍兴市解放大道以西、一号路以北、梅山路以南、曲屯路两侧。总投资161573万元，总用地面积约123931.31平方米，地上建筑面积300416平方米，其中住宅建筑面积279042平方米，配套建设幼儿园及公建建筑面积21374平方米，地下室建筑面积56232平方米，住户2406户。
表1-1  项目主要技术经济指标
编号 项目 单位 数量
 规划总用地面积 M2 123931.31
 地上建筑面积 M2 300416
 住宅建筑面积 M2 279042
 其中 高层住宅面积 M2 212998
  多层住宅面积 M2 66044
 配套用房 M2 16514
 幼儿园（12班） M2 3660
 变配电用房 M2 1200
 地下室面积 M2 56232
 建筑密度 % 29.6
 容积率  2.42
 绿地率 % 22
 总户数 户 2406
 户均人数 人/户 3.2
 总人数 人 7700
 车位 个 981
 其中 地面  264
  地下  717